Guia Completa dels Sistemes d'Ordenació i Gestió de l'Edificació
Sistemes d'Ordenació de l'Edificació
Els sistemes d'ordenació de l'edificació es basen sempre en l'establiment dels paràmetres que relacionen l'ordenació urbanística amb el solar de l'edifici que s'hi pot construir. L'edifici ha de representar els paràmetres expressats en les ordenances. Hi ha 3 tipus principals:
- Alineacions de carrer: L'edifici està dimensionat per l'alçada reguladora i la fondària màxima.
- Edificació aïllada: Cada edificació és independent i aïllada.
- Definició volumètrica: Varia depenent de les dimensions del carrer.
Alçada Reguladora
L'alçada reguladora és el nombre de plantes o metres màxims que pot tenir l'edifici. Aquesta alçada s'estableix a partir de l'amplada del carrer. En alguns barris històrics no es considera màxima, sinó obligatòria.
Fondària Edificable
La fondària edificable és la que determina si l'edifici tindrà pati interior. Aquesta fondària és l'amplada de la franja de la parcel·la mesurada des de l'alineació.
Reculades
Les reculades es donen quan un edifici pot recular respecte a la parcel·la veïna o de la façana.
Parcel·lació
Les dimensions i la forma de les parcel·les són el que determina els teixits urbans. La parcel·lació té sentit perquè en zones d'edificacions petites no n'hi hagi cap de gran de cop o a l'inrevés, i viceversa.
Edificabilitat
L'índex d'edificabilitat s'aplica a la superfície de la parcel·la i ens determina la quantitat màxima d'edificació construïble de cadascuna. Dins d'aquest concepte, trobem:
- Ocupació: Percentatge de la parcel·la que pot ser ocupat per l'edificació.
- Distàncies als límits: Franges de cada parcel·la que no poden ser envaïdes per altres construccions.
Sistema de Definició Volumètrica
En aquest sistema, la determinació dels volums d'edificació comporta la paral·lela definició de les parcel·les d'ús privat i també dels espais lliures públics.
Sistemes Híbrids
Els sistemes híbrids permeten la diversificació de les propostes possibles. Gairebé sempre, aquests sistemes deriven de la utilització de tècniques de definició volumètrica.
Execució dels Plans (Polígons d'Actuació)
En l'execució dels plans hi ha diferents fases:
- Gestió del sòl: Que seria el projecte.
- Urbanització: És on es faria l'execució de les obres.
- Construcció de l'edificació.
En alguns casos, la segona i la tercera fase poden estar dins la mateixa promoció.
En l'execució del planejament hi podem distingir dos processos:
- Actuacions aïllades: Especifica determinats elements de sistemes previstos pel planejament i es donen principalment en sòl urbà consolidat i sòl no urbanitzable.
- Polígons d'actuació: Especifica els àmbits on s'han de desenvolupar les operacions de gestió del sòl i urbanització. Són propis del sòl urbà no consolidat i sòl urbanitzable.
En les actuacions aïllades, a l'ajuntament sempre li comporta l'adquisició de sòl. En els polígons d'actuació podem generar plusvàlues, encara que aquests polígons comportin despeses.
Sistemes de Gestió
Existeixen diversos sistemes de gestió per a l'ordenació urbanística:
- Sistemes de compensació: És un sistema que, quan es vol fer una obra i el terreny no se li pot pagar amb diners, se'l compensa mitjançant 1, 2, 3 pisos o els que li pertoquin, depenent dels m² de la finca.
- Sistema de cooperació: Sempre és l'ajuntament qui les executa. Els propietaris fan cessió dels vials o altres sòls públics. Per tant, això comporta una reparcel·lació i, depenent dels m² que hagis donat a l'ajuntament per fer vials, se't donaran parcel·les més grans o més petites.
- Sistemes d'expropiació: Sempre és l'administració. Quan volen fer una carretera pública o un bé públic i el terreny o la teva edificació queda afectada per les obres, llavors és quan t'expropien, sempre donant-te diners per sota del màxim del que val la teva edificació o terreny.
Reparcel·lació
La reparcel·lació és substituir una parcel·lació existent per una de nova de configuració més regular, en la qual els nous espais viaris quedin clarament diferenciats de les noves parcel·les i en la qual la distribució de l'aprofitament urbanístic correspongui als drets inicials de cada propietari.